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地产:房地产税立法先行 国际比较冷静分析

2019-04-03 21:18      点击:

  房地产税政策梳理:改革进程曲折,落地尚待立法19年政府工作报告指出,要“稳步推进房地产税立法”,3月8日栗战书指出要要加紧房地产税立法工作,确保如期完成。从人大常委会立法规划来看,早在十二届规划中,房地产税已进入一类项目,即任期内拟申请提请审议的法律草案(实际未提请),而在十三届规划中,再次列入一类项目,即2023年之前需完成“拟提请审议”阶段。

  同时,在3月20日财政部2019年立法工作安排中并没有提及房地产税,房地产税具体落地时间尚不明确。

  房地产税国际比较:英式房地产税强调筹措财政收入,日韩房地产税凸显调控功能(一)英式房地产:从征收背景来看,www.ag88.com钟楼两企业入围工信部!英、亚洲城手机版,美房地产税均以筹措政府收入为出台目的,税种少且税基广泛,土地与房屋合并征税,征收采取“以支定收”方式按不动产评估价值征税,税收优惠力度较弱。从结果来看,英美房地产税收入贡献较高,对房价有边际影响。(二)东亚房地产税:日本、韩国房地产税征税背景均为应对房地产泡沫,税种复杂,土地与房屋采用二元税制,税率结构多采用累进税率,同时,税收优惠力度大。从效果来看,财政收入水平低于英美国家,同时,对房价和地价的抑制效果有限。

  沪渝试点方案:征税范围小,优惠力度大上海重点针对增量住房征收,调控导向为抑制投机性需求,重庆则针对高端住宅征收,调控导向是遏制高端住房需求,税基相对较窄。同时,上海免征面积为60平米,约为2011年上海人均住房面积的1.8倍,较高的免征面积导致实际征收力度较弱。从实际效果来看,两地对财政收入的贡献及对房地产市场的影响均比较有限。

  房地产税影响测算:中性方案约贡献2897亿税收增量,受影响家庭约占35%经测算,免征面积40平米时,约对35%的家庭征税,首套房免征与设置40平的人均免征面积的税收贡献水平基本相当,按中性方案(税率0.7%,税基折减系数70%,首套房免征)约能贡献2782亿,占比2017年总税收1.9%,土地出让收入5.6%。2%左右的总税收贡献率相较于英美10%左右的水平相对较低,和韩国水平相当。

  风险提示房地产税立法进程时间不明确,草案出台时间不确定;试点城市大幅扩围;征税力度高于预期;房地产税税收优惠超预期;行业库存抬升快于预期;测算部分假定包含一定风险(如存量房价值低估、参数假定范围超预期等)。